4月中旬以來(lái)，有關(guān)內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)赴港上市融資潮將于2013年第三季度重現(xiàn)的傳聞甚囂塵上。對(duì)此，路透社還曾在其早前的報(bào)道中詳細(xì)列出了一份“嫌疑”名單。這份名單既包含了協(xié)信、龍光等傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)商，同時(shí)以在三、四線城市開(kāi)發(fā)商貿(mào)物流園為主業(yè)的深圳毅德地產(chǎn)亦位列其中融資目標(biāo)據(jù)稱為2億美元。

　　然而，有業(yè)界分析人士在接受采訪時(shí)表示并不看好毅德接下來(lái)在資本市場(chǎng)上的表現(xiàn)，其中一個(gè)重要原因就是其項(xiàng)目?jī)?chǔ)備多位于內(nèi)地的三、四線城市，對(duì)其發(fā)展前景存在疑問(wèn)。

　　資本看淡三、四線

　　公開(kāi)資料顯示，毅德目前在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)多個(gè)大型商貿(mào)物流中心和城市綜合體，包括商業(yè)地產(chǎn)、物流、會(huì)展項(xiàng)目等。旗下項(xiàng)目主要分布在山東濟(jì)寧、煙臺(tái)、菏澤，廣東興寧，廣西玉林、梧州，江西贛州等三、四線城市。

　　“盡管這樣的企業(yè)擁有較為獨(dú)特的商貿(mào)物流模式以及龐大低廉的土地儲(chǔ)備，但其在資本市場(chǎng)上的融資前景也并沒(méi)有想象中樂(lè)觀。”一位供職于國(guó)信證券的研究員向筆者表示，土地儲(chǔ)備一直是海外投資者較為看重的因素之一。“當(dāng)年恒大地產(chǎn)為了在港上市也曾大舉囤地，但目前的行情已經(jīng)有了很大變化，單純靠土地儲(chǔ)備已經(jīng)無(wú)法贏得投資方的肯定”。

　　這位研究員告訴筆者，在內(nèi)地政府對(duì)樓市的持續(xù)調(diào)控下，三、四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)增幅都處于低位。盡管毅德在這類區(qū)域擁有龐大土地儲(chǔ)備，但公司后續(xù)的盈利能力和項(xiàng)目的毛利水平都會(huì)非常有限，因而目前的投資者對(duì)此類公司很難產(chǎn)生較大的興趣。同時(shí)，目前香港資本市場(chǎng)的整體環(huán)境相比去年底并不算好，再加上內(nèi)地對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)嚴(yán)厲調(diào)控，致使香港的內(nèi)房股集體表現(xiàn)疲軟。“投資者對(duì)內(nèi)房股的興趣大不如以前。”

　　省會(huì)商貿(mào)優(yōu)勢(shì)明顯

　　相對(duì)于深耕三、四線城市商貿(mào)物流園區(qū)項(xiàng)目但仍然被資本市場(chǎng)看淡的毅德，同樣從事商貿(mào)物流園區(qū)建設(shè)并在西安、合肥等七大省會(huì)城市頻頻出手的華南城集團(tuán)，近期卻在資本市場(chǎng)上頗有斬獲。

　　4月8日，華南城宣布獲得私募基金Pacific Alliance Group（PAG）買入集團(tuán)可換股票據(jù)。根據(jù)協(xié)議，PAG將以高溢價(jià)的每股1.56港元的換股價(jià)，購(gòu)買華南城總值9.75億港元的可換股票據(jù)。可換股票據(jù)年利率為6.5%。華南城集團(tuán)表示將把9.75億港元的有關(guān)款項(xiàng)凈額，投放于物業(yè)發(fā)展及對(duì)現(xiàn)有的部分債務(wù)進(jìn)行再融資。據(jù)悉，PAG是亞洲首屈一指的投資基金管理公司，華南城是首次引入PAG，除有助于強(qiáng)化資金基礎(chǔ)外，也有助于集團(tuán)進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)內(nèi)地綜合商貿(mào)物流及商品交易中心市場(chǎng)的覆蓋。

　　有專業(yè)人士指出，發(fā)展大型商貿(mào)物流園，需結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)氛圍、環(huán)境或企業(yè)自身的特征來(lái)做。一般而言，一線城市周邊或省會(huì)城市周邊比較適合發(fā)展此類項(xiàng)目，而在中小城市周邊發(fā)展的壓力則比較大。另外從區(qū)域環(huán)境來(lái)講，大城市對(duì)物流園區(qū)的服務(wù)需求比較大，同時(shí)，省會(huì)城市周邊的硬件設(shè)施包括航空、鐵路、高速等的配套也比較齊全，而中小城市在這方面的劣勢(shì)顯而易見(jiàn)。

　　事實(shí)上，資本市場(chǎng)對(duì)于此點(diǎn)的認(rèn)識(shí)已經(jīng)獲得了印證。華南城2012/13財(cái)政年度錄得累計(jì)合約銷售約82億港元，超越年度銷售目標(biāo)80億港元。與2011/12財(cái)政年度錄得的累計(jì)合約銷售約71億港元相比，同比上升15%。